ACCIÓN
ACCIONES HIPOTECARIAS
La acción hipotecaria es la que corresponde al acreedor en favor del cual se hipotecó una cosa inmueble en garantía de la deuda, contra cualquier poseedor de la cosa para que le pague el crédito con los intereses de los dos años últimos y la parte vencida de la anualidad corriente.
Si la cosa se halla en poder de un tercer poseedor al vencimiento del plazo para el pago de la deuda, el acreedor tiene que requerir judicialmente o por notario al deudor; si no paga, procede el requerimiento al tercer o a los terceros poseedores de la cosa. En descubierto la deuda, puede el acreedor pedir la ejecución sobre los bienes hipotecados. Si el tercer poseedor desampara los bienes, se consideran en poder del deudor para conseguir contra él el procedimiento ejecutivo; pero si el poseedor no paga ni desampara los bienes, es responsable con los suyos propios, además de los hipotecados, de los intereses devengados desde el requerimiento y de las costas judiciales que ocasionare con su morosidad. (Ley Hipotecaria, arte. 127, 128, 129 y 133.)
La acción contra un tercero ha de fundarse en título inscrito, el cual no surte efecto en cuanto a éste, sino desde la fecha de la inscripción. (Art. 25.) Cuando ha sido fijada la parte de crédito a que responde cada uno de los bienes hipotecados, no se puede repetir contra ellos, en perjuicio de tercero, más que por la cantidad a que están afectos y lo que les corresponda por los intereses no abonados de los dos últimos años y lo vencido de la anualidad corriente. Si la hipoteca no alcanza a cubrir la totalidad del crédito, puede el acreedor repetir por la diferencia contra las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder; pero sin prelación, en cuanto a esta diferencia, sobre los que, después de inscrita la hipoteca, hayan adquirido algún derecho real en las fincas. (Arts. 120 y 121.) Dividida una finca hipotecada en dos o más y no distribuido entre ellas el crédito, por acuerdo expreso del acreedor y del deudor, puede aquel - el acreedor - ejercitar su acción contra cualquiera de las nuevas fincas en que la primera se haya dividido, o contra todas a la vez. (Art. 123.)
Según el art. 114 de la ley Hipotecaria, la hipoteca no asegura más réditos que los dos últimos años y la anualidad corriente. En consecuencia de esto, el acreedor hipotecario no puede ejercitar la acción real hipotecaria para exigir más intereses que los señalados en el art. 114.
Los intereses atrasados que exceden de tres anualidades debe el acreedor reclamarlos por acción personal. Los intereses vencidos pueden repetirse contra la hipoteca, cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital (Art. 147). Si el deudor deja transcurrir tres años sin pagar los intereses, puede el acreedor exigir que se amplíe la hipoteca sobre los bienes hipotecados, con el objeto de asegurar los intereses correspondientes al primero de los años. En el caso de que el acreedor haga uso de su derecho después de los tres años, puede exigir la ampliación por toda la parte de réditos que en el momento en que ésta se hace no esté asegurada con la hipoteca primera; nunca puede perjudicar la que se constituya al que anteriormente, y después de los dos años, haya adquirido cualquier derecho sobre los bienes hipotecados.
Si el deudor no consiente la ampliación de hipoteca, puede el acreedor reclamar en juicio ordinario y anotar preventivamente la demanda. (Art. 115.) Se puede pedir la ampliación no sólo sobre la cosa hipotecada, si aun pertenece al deudor, sino también respecto a cualesquiera otros bienes inmuebles que posea y pueda hipotecarlos. (Art. 116.)
Cuando se redime un censo gravado con hipoteca, tiene derecho el acreedor hipotecario a que el redimente, a su elección, le pague su crédito por completo con los intereses vencidos y por vencer, o le reconozca la hipoteca sobre la finca que estuvo gravada con el censo. (Art. 149.)
El que haya perdido un derecho real o la acción para reclamarlo por malicia, error o negligencia del registrador puede reclamar de éste el importe de lo perdido: si sólo perdió la hipoteca de una obligación, tiene derecho a exigir que el registrador le proporcione otra hipoteca igual a la perdida, o que deposite la cantidad asegurada para responder en su día de la obligación.
La acción para exigir indemnización a los registradores de los daños que hubieren causado, prescribe al año de ser conocidos por el perjudicado; en ningún caso dura más que el tiempo señalado por las leyes comunes para la prescripción de las acciones personales. El tiempo se cuenta desde la fecha en que la falta haya sido cometida. (Arts. 317, 318, 319 y 332 de la ley Hipotecaria.)
Las leyes de Part. habían señalado cuarenta años de duración a las acciones hipotecarias contra el deudor y sus herederos, y treinta si se dirigían contra terceros poseedores. La ley 5°, tít. 8°, lib. 11 de la Nov. Recop. dispuso que las acciones personales prescribiesen por veinte años, pero si la obligación estuviese asegurada por hipoteca, o la obligación fuere mixta, personal y real, no prescribiría hasta los treinta años, y no menos. La ley hipotecaria, fundándose, según se dice en la Exposición de motivos, en que las acciones personales a que está adherida la hipoteca prescriben a los veinte años, señala el mismo término a la acción hipotecaria perdiendo éstas (las acciones personales) su fuerza, dice, no debe conservarla la hipotecaria, pues extinguido el crédito, no puede menos de considerarse extinguida su garantía.
